<![CDATA[Blog]]> https://leoreal.cz/blog/ CZ Wed, 17 Jan 2024 12:16:00 +0100 Incomedia WebSite X5 Evo <![CDATA[Neudělejte při prodeji nemovitosti chybu]]> imblog
PRODEJ NEMOVITOSTI SVÉPOMOCÍ V 8 KROCÍCH
Stručná příručka pro majitele nemovitostí
     

Rozhodnutí
Rozhodli jste se prodat svou nemovitost. Ale rozhodli jste se úplně? Nevrtá ve vás červíček pochybností? Pokud ne, je vše v pořádku. Pokud ano, posaďte se ke stolu a sepište si na kus papíru plusy a mínusy svého rozhodnutí. Proberte vše ještě jednou v kruhu rodiny či jiných zainteresovaných osob. Možná, že pak už nebudete potřebovat tuto publikaci číst.
Pokud je vaše rozhodnutí prodat nemovitost pevné a neměnné, dostáváme se k nejdůležitějšímu bodu, a to je


Stanovení prodejní ceny
Vědět, za jakou cenu jsem připraven nemovitost prodat je důležitým předpokladem dobrého obchodu. V případě nastavení příliš nízké prodejní ceny zbytečně přicházíte o peníze, naopak nastavení vysoké ceny může celý obchod zhatit.
Jak tedy vybrat správnou cenu? V žádném případě nevycházejte z ceny nemovitosti, kterou si chcete pořídit. Říct si, že chci koupit dům za 5 milionů, 1 milion mám a tedy potřebuji svou stávající nemovitost prodat za 4, je cesta do pekel. A opravdu není takové uvažování prodávajících zřídkavé.
Nejdříve se podívejte do inzerátů, za kolik se prodávají nemovitosti ve vašem okolí a srovnejte jejich stav a velikost s nemovitostí vaší. Zamyslete se nad tím, za kolik byste v kůži potencionálního kupce byli ochotni svou nemovitost koupit. Oprostěte se od námitek typu „ale jen ty dveře stály sto tisíc“ nebo „ mám tu nový kotel za padesát a ještě nemá ani rok“ nebo „tuhle kůlnu jsem si stavěl sám, jen materiál je tam za sto a co to bylo práce“. Nepočítejte s tím, že si toto vše započtete do prodejní ceny, případný zájemce to bude vidět jinak, vaše dveře se mu líbit nebudou a bude je chtít vyměnit, plynový kotel nechce, protože v módě jsou tepelná čerpadla, a tu kůlnu si klidně rozeberte a odvezte s sebou, vždyť stíní okna. A nakonec budete muset ještě zlevnit.
Počítejte také s tím, že ceny v inzerátech jsou jen orientační, nabízené nemovitosti se prodají se slevou minimálně 10%, nezřídka 20%-30%.
Určit cenu své nemovitosti tedy není nic lehkého, při nízké ceně přicházíte zbytečně o peníze, při vysoké ceně zase o případného kupce. Většina lidí si řekne, že to „zkusí“ a nasadí vysokou cenu. To je špatná cesta. Vysoká cena samozřejmě odradí případné zájemce, takže ani nezavolají a nemůžete s nimi o ceně jednat. Po nějaké době zlevníte, jednou, dvakrát, až se nakonec dostanete na reálnou cenu. A světe div se, zase neprodáte. Proč? Protože už jde o zlevněné zboží. A to nemůžete prodat za tržní cenu. Každý si řekne „ Vždyť už to prodává rok, několikrát to zlevnil, a stejně neprodal. To je nějaké divné, v tom bude háček“, a jde o dům dál. A vy musíte jít s cenou natolik dolů, abyste z domu udělal opravdu zlevněné zboží. Případně musíte nemovitost stáhnout na půl roku z nabídky, aby se na ni pozapomnělo, a pak znovu inzerovat, tentokrát už za „správnou“ cenu.
Správnou cenu své nemovitosti můžete tedy určit metodou srovnávací (s přihlédnutím k nadhodnoceným cenám v inzerátech) nebo se můžete obrátit na odborníka, který vypracuje znalecký posudek. Ten ovšem není nejlevnější, počítejte s nákladem několik tisíc korun. Další možností je obrátit se na seriózního realitního makléře a vyslechnout si jeho názor.
Pokud máme jasno o požadované (a reálné) ceně, můžeme se pustit do další práce, a tou je

Příprava nemovitosti na prodej
Člověk je tvor emocionální a hodně dá na první dojem. Počítejte s tím i při prodeji vaší nemovitosti. Pokud první vjem případného kupujícího z vašeho domu bude rozbitý plot kolem neposekané zahrady, přišel jste právě o dost peněz. Pokud ale bude mít dům při pohledu zvenku pěknou fasádu a upravené okolí, pak naopak získáváte. Vždyť jako kabát dělá člověka, tak fasáda dělá dům.
Snažte se však maximálně přizpůsobit úspěšnému prodeji i vnitřek domu. Popraskané stěny jistě nebudí důvěru, přitom stačí jen vymalovat a díry zasádrovat. Vynaložené peníze se vám mnohonásobně vrátí.
Před prohlídkou také co nejlépe ukliďte, špinavá podlaha ani rozházené hračky dobrý dojem rozhodně neudělají. Ani nádobí v dřezu nevyloudí kupujícímu na tváři úsměv a nepomůže otevřít jeho peněženku.
Prohlídku plánujte nejlépe za denního světla, pokud možno za slunečného dne. Vždyť na sluníčku vypadá vše hned líp než v plískanici a jak jsme si řekli na začátku, člověk je tvor emocionální. V dobré náladě se mávne rukou nad věcí, která by normálně vadila.
Jak ale najít případného kupujícího? Jak oslovit ty tisíce zájemců, kteří touží koupit jen a právě tu naši nemovitost? Musíme vytvořit

Inzerát
A jak takový inzerát správně napsat? A kam ho umístit? V první řadě je třeba říci, že je s tím hodně práce. Jen si otevřete jakýkoli inzertní portál na internetu a podívejte se, kolik nabídek se na vás vyhrne. Konkurence je velká. Jak svým inzerátem zaujmout, abyste právě vy vyhráli první cenu a prodali svou nemovitost rychle a s co nejlepším ziskem?
Nejdříve je třeba vymyslet formu prezentace nemovitosti. Tři rozmazané fotografie opravdu nejsou tou nejlepší cestou na přilákání zájemců. Nafoťte svou nemovitost zvenčí i zevnitř. Momentky z mobilu jsou vhodné možná tak na ukazování příbuzným, kde jsme v létě všude byli, ale pro kvalitní prezentaci vaší nemovitosti jsou absolutně nedostačující. Pokud máte fotografování jako koníčka, máte vyhráno. Určitě máte doma zrcadlovku a nafotit dům tak, aby vypadal atraktivně v očích kupujících je pro vás hračka. Pokud však není fotografování vaší druhou přirozeností, máte možnost požádat kamaráda, který tomuto druhu zábavy propadl, o pomoc. Jestliže nikoho takového neznáte, nezbývá, než se obrátit na profesionálního fotografa. Jsou už i takoví, kteří se z focení svateb přeorientovali na focení nemovitostí.
Připravte si na něj přibližně 2000 korun, ale výsledek bude rozhodně stát za to.
Fotky tedy už máme, ale co dál? Člověk, který jde s dobou, natočí videoprohlídku. Krátkou, přibližně tříminutovou procházku po domě zaznamenanou vaší kamerou s HD rozlišením. Chcete přece mít náskok před ostatními inzerujícími nebo se jim alespoň vyrovnat. Teď už jen hodinku u počítače a nějakým střihovým programem vyrobit ucházející video. Divili byste se, o kolik procent dokáže takové video zvednout návštěvnost vašeho inzerátu a tedy i šanci na dobrý prodej.
A jsme u hitu poslední doby, virtuální prohlídky. Určitě to z internetu znáte, jde o sférickou fotografii. Můžete si obraz všelijak natáčet, přibližovat, pohybovat se v něm, takže vidíte každý kout místnosti. Kliknutím na dveře se dostanete do dalšího pokoje a tak pořád dál, až si pohodlně z křesla prohlédnete celý dům. Pokud toto použijete u svého inzerátu, odpadnou vám různí realitní „turisté“, kteří se jen tak přijdou podívat bez vážného zájmu nemovitost koupit. Potřebujete však speciální vybavení, které není zrovna levné, a sestavení takovéto prohlídky musíte věnovat i několik hodin práce.
Obrazovou prezentaci máte připravenu, teď je zapotřebí vymyslet nějaký zajímavý text. Určitě to nespraví jedna věta „Prodám dům v XY s pěknou zahradou“. I takové inzeráty jsem v praxi viděl. Takže popis by měl být přesný, výstižný, nezapomeňte na uvedení rozměrů domu, rozměrů pozemku. Vypíchněte přednosti vaší nemovitosti, případné zápory se snažte obrátit na klady. Pokud jste blízko železniční trati a každý vlak vám rozkýve lustr, uveďte, že dům je umístěn výhodně v dosahu železniční stanice. Pokud vám pod okny několikrát denně hlučí děti cestou do školy a ze školy, napište velmi výhodná poloha pro rodiny s dětmi, škola v blízkosti.
Důležité upozornění – již v inzerci jste povinni v textu uvádět energetickou třídu budovy. Dříve platilo, že pokud nemáte vypracován průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) a tedy nevlastníte tzv. energetický štítek, musíte uvést do inzerátu energetická třída G, tedy ta nejméně výhodná. Podle poslední právní úpravy již takto může postupovat pouze zprostředkovatel, většinou realitka. Inzerujete-li svou nemovitost sami, musíte již mít PENB vyhotovený a uvádět reálnou třídu. Jinak se vystavujete nebezpečí poměrně citelné pokuty. Pokud to s prodejem myslíte vážně, doporučuji si PENB nechat vystavit, stejně jej budete potřebovat. Existuje totiž zákonná povinnost předat jej kupujícímu. Připravte si na něj opět několik tisíc korun dle velikosti budovy.
Inzerát tedy máme, foto a video dokumentaci též, ale kam teď s ním? Opomineme-li tištěná média a vývěsní skříňku zřejmě také nemáte, zbývá vám internet. Je spousta placených i bezplatných serverů, které vám umožní vaši nemovitost vystavit. Ze serverů „zadarmo“ můžeme jmenovat bazos.cz nebo sbazar.cz. Inzerce na nich je však co do rozsahu omezená. Kromě toho můžete využít profesionálnější placené portály jako jsou sreality.cz, inzerce na nich je však dost drahá, konkrétně u Srealit stojí zveřejnění jednoho inzerátu 60Kč/den, což při průměrné době prodeje nemovitosti 3-4 měsíce udělá pěknou sumu. Nicméně pokud to myslíte s prodejem vážně, určitě se vyplatí investovat do placených portálů. Je dobré prezentovat nemovitost minimálně na 5 a více realitních serverech.
Inzerát jsme zveřejnili a těšíme se na zástup kupujících přede dveřmi. Ale ejhle, davy nikde. A nám začínají

Problémy s makléři a kupujícími
Počítejte s tím, že po vydání inzerátu telefon nepřestane zvonit. Poprvé k němu radostně běžíte, podruhé o něco pomaleji, potřetí si už docela slušně zanadáváte. A co teprve po desáté, po dvacáté v tom samém dni. Proč? Protože vám nevolají zájemci dychtiví koupit vaši nemovitost, ale realitní makléři. Proč? Protože makléřů je hodně a nemovitostí málo. Ti trochu více při penězích mají zaplacený monitoring soukromé inzerce, ti začínající pročítají tuto inzerci mechanicky. Většinou několikrát denně.
Nejdříve volají makléři s monitoringem, inzerát se jim objeví v e-mailu několik sekund po zveřejnění. A snaží se vás přesvědčit, že právě oni jsou ti praví, ať si neprodáváte nemovitost sám, ale spolupracujete s nimi. To jsou ti slušnější.
Méně slušní vám zavolají a sdělí vám, že mají na vaši nemovitost vážného zájemce, a stačí, když jim podepíšete smlouvu o zprostředkování a oni ho hned dovedou. A samozřejmě bude platit v hotovosti.
Ti ještě drzejší jsou ochotni před vámi sehrát divadlo. Dostaví se s potencionálním zájemcem, jímž je ovšem jeho kamarád. Nemovitost obhlédne, pochválí, projeví zájem o koupi. A to je chvíle pro makléře. Sdělí vám, že realitka vše připraví, naslibuje modré z nebe, ale vy musíte podepsat smlouvu o zprostředkování prodeje, jinak přece nemohou nic dělat. Vy v nadšení z rychlého prodeje podepíšete. Rychle ale vystřízlivíte. Za dva, tři dny zkoušíte makléři volat, jak je daleko práce na smlouvách. Dozvíte se, že si to klient rozmyslel, ale když už jste podepsal smlouvu, tak oni to budou dále nabízet, a určitě někoho seženou. Ještě vás upozorní, abyste nehledal jinou realitní kancelář, protože jste jim podepsal smlouvu o exkluzivním zastupování na celý rok.
Pokud se vám v prvních dnech podaří makléřům ubránit, nastává trpělivé čekání na klienty. Nemovitostí je na trhu mnoho a kupujících podstatně méně. Ale určitě se dočkáte. Připravte se na to, že až přibližně desátý návštěvník bude spokojený natolik, že nemovitost koupí. S každým musíte přátelsky porozprávět, provést ho celou nemovitostí, odpovídat i na nepříjemné otázky. Nachystejte si poslední vyúčtování energií, to je to hlavní, co kupujícího zajímá. Také není špatné mít někde po ruce protokol o kolaudaci a pokud je máte, i stavební dokumentaci. Ta je dokonce od letošního roku povinná.
Pokud se zájemci váš dům líbí a uvažuje o koupi, začíná smlouvání. Pozor, pokud nejste zrovna zkušený obchodník, nechejte toto na někom zběhlejším. Domluvte se s ním, na jakou minimální částku jste ochoten jít, a pak ho pošlete za kupcem. Pokud se do toho pustíte sám a nejste dostatečně asertivní, mohlo by se stát, že se necháte „ukecat“ a podepíšete dohodu s nižší cenou, než je vám milé. A pak už je pozdě honit bycha.
Zájemce i vy jste spokojeni s cenou, dohodli jste se i na případných detailech ohledně termínu vyklizení a předání nemovitosti a předání peněz. Ale pozor, ústní dohoda je sice pěkná věc, ale je lepší mít vše na papíře. A zde vstupuje do hry

Rezervační smlouva a záloha
Možná si říkáte, že když jste si vše slíbili ústně, tak to platí. Ale vy nevíte, kdo je proti vám, jak je kupec seriózní. Navíc může mezi dohodou a reálným prodejem uběhnout i několik měsíců, v nichž se může ledacos přihodit a váš partner nebude moci dohodu dodržet, i když bude chtít. A vy můžete začít s celým prodejem od začátku, protože jste mezitím v dobré víře stáhli všechny inzeráty a případné ostatní zájemce odmítli.
Pokud to váš kupec myslí opravdu vážně, určitě neodmítne podepsat Rezervační smlouvu a zaplatit rezervační zálohu. Tak se to prostě dělá. Obě strany jsou touto smlouvou dostatečně pojištěny proti případným budoucím kolapsům a vy víte, že v případě neuskutečnění obchodu z viny kupujícího získáte alespoň malou náplast v podobě propadlé zálohy. Výši zálohy stanovujeme obvykle jako 3% z ceny nemovitosti.
V rezervační smlouvě přesně uveďte, o jaké nemovitosti se jedná, do kdy bude podepsána kupní smlouva a samozřejmě jaká je kupní cena. Dále nezapomeňte napsat výši zálohy a datum, do něhož bude záloha uhrazena na váš účet s tím, že pokud se tak nestane, je rezervace neplatná. Vzor takové rezervační smlouvy zajisté najdete na internetu.
Zálohu máme a nastává čas navštívit právníka a požádat jej o sepsání

Předkupní a kupní smlouvy
Samozřejmě pokud jste dokonale zběhlí v právu, můžete si tyto smlouvy napsat sami. Také můžete najít různé vzory na internetu, ale nedoporučuji je použít. Náklady spojené s odborným vypracováním smlouvy nejsou takové, abyste riskovali problémy při zápisu do Katastru nemovitostí a případný neúspěch v celém obchodu. Vyberte si ale právníka, který má s podobnými případy zkušenosti a běžně je dělá. I právníci jsou specializovaní a špičkový právník na trestní právo může z důvodu nezkušenosti v majetkovém právu snadno udělat chybu. Dohodněte si s právníkem hned na začátku i možnost úschovy zaplacené ceny. Vyhnete se tak problémům s tím, že dostanete za nemovitost zaplaceno, ale z jakýchkoli důvodů neproběhne zápis do Katastru nemovitostí a vy budete muset peníze vracet. Z pohledu kupujícího zase může nastat situace, že on získá nemovitost po zápisu do katastru, ale nevyplatí Vám kupní cenu. Tyto problémy eliminuje úschova peněz. Někteří právníci si za tuto službu nechají zaplatit zvlášť, cena je přibližně 4000 Kč a odvíjí se od výše prodejní ceny nemovitosti. Jiní ji automaticky nabídnou v ceně vypracování příslušných smluv.
Pokud kupec potřebuje použít k financování nemovitosti hypotéku, je zapotřebí sepsat předkupní smlouvu. Na základě této smlouvy bude žádat v bance o hypoteční úvěr. Předkupní smlouva by měla kromě jiných skutečností obsahovat úplné znění kupní smlouvy. Jen tak se vyhnete případným pozdějším sporům s kupujícím. Vždyť co je psáno, to je dáno. A nejlepší je mít vše na papíře.
Jakmile bude mít váš partner zajištěné financování, přistoupí právník k sepsání kupní smlouvy. Její text už má přiložen k předkupní smlouvě, tak je to pro něj velmi jednoduché. Připraví též návrh na vklad do Katastru nemovitostí. A pak už stačí se jen u právníka sejít, vše podepsat, ověřit podpisy a čekat.
Přibližně do jednoho měsíce ode dne podání dojde na katastru k přepsání vlastnictví nemovitosti na kupujícího a právník vám odešle na účet částku uhrazenou kupujícím. A už můžete slavit, zbývá jen pár drobností, například

Vyklizení nemovitosti a její fyzické předání, přepis energií a další administrativní kroky
Určitě máte v kupní smlouvě sjednaný termín, do něhož máte nemovitost novému majiteli předat. A pravděpodobně i nemalé sankce za nedodržení tohoto bodu smlouvy. Snažte se tedy vždy dobu předání dodržet, nový majitel nebude váhat případné sankce uplatnit. Většinou i on prodal svou nemovitost a i jeho tlačí čas. Proto nic neodkládejte a pusťte se do stěhování hned. Ušetříte si tak nervy i peníze.
Při předání nezapomeňte sepsat předávací protokol, který vy i kupující podepíšete. Do něj uveďte stav předávané nemovitosti, počet klíčů, opište údaje z měřáků energií a z vodoměru. Tyto hodnoty pak budou určující pro vyúčtování při odhlašování u dodavatelů. Toto odhlášení udělejte co nejdříve, ideální bude navštívit příslušné kanceláře společně s kupujícím a provést z vaší strany odhlášení a z jeho strany přihlášení k odběru.
A pak už vás čeká jen příjemné přemýšlení, co s penězi získanými z prodeje nemovitosti. Co třeba cestu kolem světa? Nebo nové auto? Nezapomeňte ale, že nejlépe uložené a zhodnocené peníze jsou ve vhodné nemovitosti… A můžete začít znovu.
Pokud jste dočetli až sem, jste připraveni prodat si svou nemovitost sami. Máte-li dost odvahy, hurá do toho. Počítejte s tím, že je to cesta těžká, trnitá a drahá, obzvláště pokud ji absolvujete poprvé. Ale na jejím konci může být kýžený výsledek.
Budete-li potřebovat ve svém snažení s čímkoli pomoci nebo poradit, oslovte mne prosím telefonicky nebo mailem. Pokud to bude v mých silách, rád vám poskytnu podporu.





Ing. Tomáš Řezníček
jednatel LeoReal spol. s r.o.
t.reznicek@leoreal.cz
tel. 607 78 65 56
]]> Wed, 17 Jan 2024 11:16:00 GMT https://leoreal.cz/blog/?neud-lejte-p-i-prodeji-nemovitosti-chybu https://leoreal.cz/blog/rss/00000000B <![CDATA[Kupujete nemovitost? A máte svého makléře?]]> imblog

  Realitní makléři jsou klíčovými hráči v procesu prodávání a kupování nemovitostí. Často slouží jako prostředníci mezi prodávajícími a kupujícími, pomáhají vyhledat vhodné nemovitosti a uskutečnit jejich transakce. Nicméně, existuje specifický typ makléře, který se specializuje na zastupování kupujících. Tento článek se zaměří na roli a důležitost realitního makléře, který pracuje výhradně ve prospěch kupujících.

  Realitní trh může být složitý a plný nejasností, zejména pro ty, kteří nemají dostatečné zkušenosti s procesem kupování nemovitosti. Vstupovat do tohoto prostředí bez profesionálního poradce může být riskantní a zdlouhavé. Právě zde vstupuje do hry realitní makléř specializující se na zastupování kupujících.

  Možná si řeknete, nač bych potřeboval já svého makléře? Vždyť jeden makléř už nemovitost prodává, k čemu by tu byl další? Je třeba si uvědomit, že tento makléř hájí výhradně zájmy strany prodávající, nikoli kupující. Jeho cílem je získat za nemovitost co nejvíce peněz, protože od této sumy se odvíjí výše jeho provize. Chce také prodat co nejrychleji, takže vám může různé negativní věci zatajit. I právník připravující smlouvu je placen prodávajícím, proto připraví smlouvu tak, aby práva prodávajícího byla maximálně ochráněna, na kupujícím mu nezáleží.

  Kupujícího zastupující realitní makléř působí jako jeho spojenec a ochránce jeho zájmů při nákupu nemovitosti. Jeho hlavním cílem je zajistit, aby kupující získal co nejlepší nabídku a podmínky při jednání s prodávajícím. Makléř se neomezuje pouze na vyhledání dostupných nemovitostí, ale také na zajištění vyhodnocení jejich tržní hodnoty a kontrolu jejich stavu.
Během procesu nákupu nemovitosti se realitní makléř specializující se na zastupování kupujících vyrovnává s mnoha úkoly. Patří sem vyhledávání vhodných nemovitostí, provádění prohlídek, jednání s prodávajícími, sestavování a zasílání nabídek, vyjednávání podmínek a smluvních ujednání, a pomáhání při získávání financování, pokud je to potřeba.
Jedním z klíčových aspektů, se kterým se kupující zastupující realitní makléř zabývá, je vyjednávání ceny nemovitosti. S hlubokým porozuměním realitnímu trhu a aktuálním hodnotám nemovitostí v místě působnosti, makléř umí posoudit, zda je požadovaná cena spravedlivá a zda existuje prostor pro vyjednání. Jejich cílem je dosáhnout nejlepší možné ceny pro kupujícího.
 
  Kromě vyjednávání ceny makléř také pomáhá kupujícímu při řešení dalších důležitých aspektů nákupu nemovitosti, jako je prozkoumání právní historie nemovitosti, vyhodnocení potenciálních rizik, spolupráce s právníky a dalšími odborníky při přípravě kupní smlouvy a dohodnutí podmínek.

  Ve výsledku je hlavním cílem realitního makléře zastupujícího kupujícího usnadnit a zefektivnit proces nákupu nemovitosti, minimalizovat rizika a zajistit, aby kupující dosáhl svých cílů a potřeb. Spoléhání se na realitního makléře, který zastupuje kupujícího, může být pro ty, kteří vstupují na realitní trh poprvé nebo chtějí získat výhody profesionálního poradenství, obzvláště přínosné.
]]> Thu, 23 Nov 2023 11:55:00 GMT https://leoreal.cz/blog/?kupujete-nemovitost--a-mate-sveho-makle-e- https://leoreal.cz/blog/rss/00000000A <![CDATA[Vlastníte nemovitost? A je ještě opravdu vaše?]]> imblog
Určitě nikoho z vás nenapadne nechat cennou věc jen tak ležet a nehlídat si ji. Se svou nemovitostí to děláme běžně. Že se nedá dům nebo byt jen tak ukrást? Ale dá....
Možná jste viděli celkem zábavnou komedii o partičce podvodníků, které se podařilo prodat Karlštejn. Určitě jste se nasmáli a říkali si, jak je ten Američan hloupý a jak vůbec může na něco takového skočit. Ale asi byste se tak nesmáli, kdyby někdo prodal váš dům nebo byt. A vy byste o tom nevěděli. Stát se to může a není to tak zřídkavá záležitost.
Může se to stát i vám. Zazvoní zvonek, jdete otevřít a za dveřmi stojí pán a oznámí vám : "Toto je můj dům, před časem jsem jej koupil a byl bych rád, kdybyste se vystěhovali". Na důkaz svého tvrzení vytáhne výpis z katastru nemovitostí a vy se můžete jen divit.
Pokud si změny v katastru všimnete do 52 dnů, není vše ztraceno. Čeká vás však nákladný a dlouhý soudní proces, při němž musíte dokazovat, že nový vlastník nenabyl nemovitost v dobré víře. Pokud si však změny v katastru nevšimnete do tří let, přicházíte o svou nemovitost definitivně bez možnosti se bránit. A ruku na srdce, kdo kontroluje pravidelně údaje v katastru nemovitostí?
O nemovitost tak snadno můžete přijít vy nebo vaši rodiče. Podvodníci se nejčastěji zaměřují na seniory. Ale pokud se jim vaše nemovitost zalíbí, mohou se pokusit připravit o ni i vás. Stačí jim k tomu několik zfalšovaných podpisů a falešné doklady. A pak už jen rychle najít nového nicnetušícího kupce, kterému vaši nemovitost obratem ruky prodají. A vám zbydou jen oči pro pláč.
A nemusí jít jen o podvodníky. Může se stát, že nějakou změnu v katastru nemovitostí omylem udělají samotní úředníci. I zde platí, že pokud se do tří let neozvete, máte smůlu.
Jak minimalizovat tato rizika? Pravidelným sledováním katastru nemovitostí. ¨To se sice snadno řekne, ale hůře se to dělá. První měsíc, dva, tři na to ještě myslíme a občas se na list vlastnictví podíváme. Pak zapomeneme, podíváme se po dvou měsících, a po nějaké době to pustíme z hlavy úplně.
Abychom vám pomohli uchránit váš majetek, nabízíme vám sledování vaší nemovitosti v katastru zdarma. V případě, že vyplníte náš formulář a do těla zprávy uvedete adresy nemovitostí, které chcete hlídat, zašleme vám každý měsíc e-mail s aktuálními údaji vašich nemovitostí v katastru nemovitostí, abyste si byli jisti, že se s nimi neděje něco nekalého.

]]> Tue, 13 Apr 2021 09:25:00 GMT https://leoreal.cz/blog/?vlastnite-nemovitost--a-je-jest--opravdu-vase- https://leoreal.cz/blog/rss/000000009 <![CDATA[Tři triky realitních kanceláří]]> imblog
Jak některé realitní kanceláře získávají klienty? Je to vždy etické? Podívejte se na několik triků, jimiž se vás snaží některé kanceláře "oblbnout".
Trik první
Máte exkluzivní smlouvu s realitkou a přišla za vámi jiná realitka a tvrdí vám, že má pro Vás kupce? Lže. Nenechte se nachytat častými nepoctivými praktikami realitních makléřů. Jediné, co chtějí, je vzít si Vaši nemovitost do nabídky, aby ji mohli prodávat. Seriózní realitní kancelář která má kupce se spojí s Vaším realitním makléřem, s nímž máte podepsanou exkluzivní smlouvu a dohodnou se s ním!
Trik druhý
Určitě jste už někdy našli ve schránce cedulku s tímto nebo podobným textem: " Koupím dům v této oblasti, nejsem RK, zavolejte na telefon XXX" a vsadím se, že nejednou. NEJSEM RK (realitní kancelář). Na 99% je to realitní kancelář. A proč to dělá? Vy jí s nadšením zavoláte, že máte svůj byt na prodej a ona řekne (v lepším případě ihned, v horším se nechá pozvat na prohlídku a přizná se až tam), že je RK, ale že tehdy, když lístek do schránky dávali, měli kupce, ale nyní ho už nemají, chtěli by však i tak Vaši nemovitost nabízet.
Prostě Vás takto "oblbnou".
Podobně můžete najít na internetu nebo v tisku inzeráty, v nichž hledá zájemce nemovitost pro sebe, pro svou rodinu, platí hotově atd... Pokud si dáte tu práci a prolustrujete si telefonní číslo, zjistíte, že tento člověk hledá nemovitost pro svou rodinu už přibližně 5 let, inzeroval minimálně 350x, a kromě toho hledá i byt, pozemek, prostory k pronájmu. A hlavně vždy platí v hotovosti.
Samozřejmě se jedná o makléře, který chce tímto nekalým způsobem získat nemovitost do své nabídky.
Trik třetí
Pokud se Vám stalo, že jeden realitní makléř začal před Vámi pomlouvat druhého realitního makléře z jiné realitky, že je neseriózní, lže, okrádá lidi, tak od takového makléře dejte ruce pryč (od toho co pomlouvá). Je to pouze ZRCADLO, ve skutečnosti mluví sám o sobě. Dobrý realitní makléř (a slušný člověk) nikdy neuráží konkurenci nahlas a hlavně před majitelem nemovitosti!
DOBRÝ REALITNÍ MAKLÉŘ respektuje svou konkurenci, říká svým klientům pravdu, řeší věci včas a svou práci si neulehčuje. Ví, že NÁŠ ZÁKAZNÍK JE NÁŠ PÁN.
]]> Tue, 13 Apr 2021 09:22:00 GMT https://leoreal.cz/blog/?t-i-triky-realitnich-kancela-i https://leoreal.cz/blog/rss/000000008 <![CDATA[Minimum o PENB (průkaz energetické náročnosti budovy)]]> imblog
O povinnosti mít či nemít při prodeji či pronájmu nemovitosti kolují různé více či méně kvalifikované domněnky a dohady. Přitom zákon hovoří jasně. Takže, kdy je potřebné si obstarat štítek?
Podívejte se na jakýkoli soukromý inzerát na prodej nemovitosti. Většina inzerujících vůbec netuší, že něco jako PENB existuje a nezabývá se tím. Další to sice tuší, ale hodlají celou věc řešit "až se to prodá, bude na to času dost". A v lepším případě napíší do inzerátu energetická třída G, a myslí si, že to prozatím postačí. Chyba. Přeložme si tedy zákon do "lidštiny" a trochu to zjednodušme.
1. Kdo musí mít PENB?
Každý, kdo prodává nebo pronajímá dům či byt (netýká se převodu podílu u družstevních bytů).
2. Kdy musí PENB předložit?
Energetická třída se musí uvádět už v inzerci. Pokud inzeruje sám majitel nemovitosti, musí uvádět energetickou třídu dle průkazu. Musí jej mít tedy zpracovaný už v okamžiku, kdy zadává inzerát (samozřejmě zákon nerozděluje tištěnou a internetovou inzerci, takže pokud dáváte inzerát na Bazoš, nebo na Bezrealitky, ve chvíli zveřejnění musíte mít PENB zpracovaný a na vyžádání ho předložit potencionálnímu kupci nebo nájemci)
3. Lze tato povinnost obejít?
PENB si musíte nechat zpracovat vždy, na tom bohužel neušetříte. Pokud však prodáváte přes zprostředkovatele (realitní kancelář), může tato uvést do inzerátu nejhorší energetickou třídu G s tím, že PENB od vás jako majitele neobdržela. A tedy můžete tuto povinnost odsunout až budete mít potencionálního kupce. Ale pozor. Toto platí jen pro zprostředkovatele. Pokud prodáváte nemovitost sami, PENB musíte mít vypracován předem.
4. Kdo to kontroluje a jaké jsou sankce?
Povinnost mít zpracovaný PENB kontroluje Státní energetická inspekce. Inzerci kontroluje namátkou, dle zákona jsou povinni zkontrolovat minimálně 5% vydaných energetických štítků. A sankce za nedodržení zákona? Zanedbatelných 50.000 Kč. A nejde o částku 0-50.000 Kč. Je to opravdu natvrdo. A to asi nestojí za to.
A teď pokud máte zájem o trochu "úředničiny" výňatek z paragrafu 7a 406/2000 Sb.
(2) Vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou povinni
a) opatřit si průkaz
1. při prodeji budovy nebo ucelené části budovy,
2. při pronájmu budovy,
3. od 1. ledna 2016 při pronájmu ucelené části budovy,
b) předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii
1. možnému kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se koupě budovy nebo ucelené části budovy,
2. možnému nájemci budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se nájmu budovy nebo ucelené části budovy,
c) předat průkaz nebo jeho ověřenou kopii
1. kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu kupní smlouvy,
2. nájemci budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu nájemní smlouvy,
d) zajistit uvedení klasifikační třídy ukazatele energetické náročnosti podle prováděcího právního předpisu v informačních a reklamních materiálech při
1. prodeji budovy nebo ucelené části budovy,
2. pronájmu budovy nebo ucelené části budovy,
e) v případě prodeje nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy prostřednictvím zprostředkovatele mu předat grafickou část průkazu nebo její ověřenou kopii; zprostředkovatel prodeje nebo pronájmu uvede klasifikační třídu ukazatele energetické náročnosti podle prováděcího právního předpisu z předané grafické části průkazu v informačních a reklamních materiálech, pokud zprostředkovatel prodeje nebo pronájmu neobdrží grafickou část průkazu, uvede v reklamních a informačních materiálech nejhorší klasifikační třídu.
(3) Vlastník jednotky5) je povinen
a) předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii
1. možnému kupujícímu jednotky před uzavřením smluv týkajících se koupě jednotky,
2. od 1. ledna 2016 možnému nájemci jednotky před uzavřením smluv týkajících se nájmu jednotky,
b) předat průkaz nebo jeho ověřenou kopii
1. kupujícímu jednotky nejpozději při podpisu kupní smlouvy,
2. od 1. ledna 2016 nájemci jednotky nejpozději při podpisu nájemní smlouvy,
c) zajistit uvedení klasifikační třídy ukazatele energetické náročnosti podle prováděcího právního předpisu v informačních a reklamních materiálech při
1. prodeji jednotky,
2. od 1. ledna 2016 pronájmu jednotky,
d) v případě prodeje jednotky nebo od 1. ledna 2016 pronájmu jednotky prostřednictvím zprostředkovatele mu předat grafickou část průkazu nebo její ověřenou kopii; zprostředkovatel prodeje nebo pronájmu uvede klasifikační třídu ukazatele energetické náročnosti podle prováděcího právního předpisu z předané grafické části průkazu v informačních a reklamních materiálech, pokud zprostředkovatel prodeje nebo pronájmu neobdrží grafickou část průkazu, uvede v reklamních a informačních materiálech nejhorší klasifikační třídu.
]]> Tue, 13 Apr 2021 09:18:00 GMT https://leoreal.cz/blog/?minimum-o-penb--pr-kaz-energeticke-naro-nosti-budovy- https://leoreal.cz/blog/rss/000000007 <![CDATA[Pět největších realitních mýtů]]> imblog
Níže je vypsáno 5 největších realitních mýtů, o kterých je dobré vědět, pokud hodláte prodávat nemovitost.
1) Tržní cena je jen jedna
Ve skutečnosti většinou samoprodejce neutrží takovou cenu, jakou dokáže vyjednat kvalitní realitní makléř. Proč kvalitní makléř vyjedná vyšší cenu? Zná prostředí a dokáže poradit, jakou strategii a taktiku zvolit, jak vyjednávat s kupujícími, kdy přistoupit na navrhovanou cenu, kdy čekat na další zájemce atd...
2) Spoluprací s více realitkami zvýším pravděpodobnost prodeje
Většinou pravděpodobnost prodeje paradoxně snížíte. Většina realitních makléřů totiž prezentuje nemovitosti na stejných realitních serverech. Pokud se na jednom realitním serveru objeví daná nemovitost například desetkrát, nepůsobí to moc věrohodně. Zájemci mají pocit, že nabídka je neprodejná, protože ji nabízí více kanceláří a nezavolají proto ani do jedné. Dále motivace jednotlivých makléřů je o dost nižší, než kdyby nemovitost nabízeli exkluzivně.
3) Vyberu tu nejlevnější realitní kancelář
Výše provize realitnímu makléři je vždy důležitá. Důležitější však je, co za své peníze dostanete. Pokud si realitní kancelář účtuje poloviční provizi než ostatní, je zde něco v nepořádku. Vždy se proto zajímejte také o rozsah služeb, které Vám makléř poskytne. Někdy si totiž realitní kanceláře účtují např. právní služby, znalecké posudky či nadstandardní inzerci zvlášť.
4) Nemovitost prodám sám a ušetřím provizi
Ruku na srdce, opravdu máte výborné prodejní a vyjednávací dovednosti, jste odborníkem na marketing či rozumíte právním věcem? Je zde také otázka ztraceného času. Inzerce, telefonáty, prohlídky, administrativa - to vše stojí Váš drahocenný čas. Dále je dobré si uvědomit, že realitní servery typu "bezrealitky" mají relativně nízkou návštěvnost přímých zájemců. Ve velké míře je navštěvují realitní makléři ve snaze získat nemovitost do prodeje.
5) Exkluzivita je nevýhodná
U neexluzivních zakázek mají jednotliví realitní makléři velice malou šanci, že danou nemovitost prodají právě oni, proto i jejich úsilí je samozřejmě menší. Exkluzivní zastoupení vede k tomu, že makléř se mnohem více snaží, než kdyby byl pouze např. jeden z deseti. Exkluzivita se však doporučuje pouze na dobu určitou, např. na tři měsíce a s opravdu kvalitním makléřem.
]]> Thu, 11 Mar 2021 13:03:00 GMT https://leoreal.cz/blog/?p-t-nejv-tsich-realitnich-myt- https://leoreal.cz/blog/rss/000000006 <![CDATA[Je prodej prostřednictvím více realitek dobrým řešením?]]> imblog
Jako se slétají racci na kus chleba, který jim hodíte, tak se na vás slétnou realitní makléři, když zjistí, že se chystáte prodat nemovitost. A naslibují vám modré z nebe, jen aby urvali svůj díl kořisti. Jak se jich zbavit?
Chystáte se prodávat nemovitost? A přemýšlíte, jak na to? Kamarádi vám radí. ať si to prodáte sami, vždyť na tom nic není. Ale vy byste se přesto raději spolehl na odborníka. Vždyť na trhu je tolik realitek, a makléřů ještě o moc víc. Ale jak vybrat toho pravého? A vybrat jednoho, nebo raději více? Vždyť deset zprostředkovatelů přinese desetkrát vyšší šanci na dobrý prodej, říkáte si. Ale není to tak.
Počítejte s tím, že v okamžiku, kdy někde řeknete, že se chystáte prodávat nemovitost, se během pár dnů na vás slétne hejno realitních makléřů a všichni vás budou přesvědčovat, že právě oni jsou ti správní a nejlepší a jen oni vám prodají nemovitost nejrychleji a za nejlepší cenu a nebudou za to nic chtít. Tedy samozřejmě hmmmm, se spokojí s těmi ubohými 5% z ceny...A nezapomeňte připočíst DPH. To samozřejmě řeknou až po podepsání smlouvy. A vy podlehnete jednomu, druhému, třetímu.... a za pár dní visí na inzertních serverech váš dům či byt desetkrát, s deseti různými popisy, s mnoha chybami, a také, a to hlavně, s různou cenou. Pokud budete chtít za nemovitost dostat například 3.000.000, vsaďte se, že se inzerované ceny budou pohybovat od 2.990.000 nahoru, někde bude v ceně provize připočtena, někde ne. Případně se realitka snaží inzerovat co nejnižší cenu, protože předpokládá, že pak v záplavě stejných inzerátů zavolá případný zájemce jí, protože je nejlevnější. A vás už pak nějak "ukecá", abyste na nižší cenu kývl. A jak to působí na případného kupce je nasnadě. Už toto vícenásobné inzerování stejné nemovitosti působí na kupujícího odrazujícím dojmem. Nicméně pokud se mu nemovitost přesto líbí, osloví makléře s nejnižší cenou (protože na cenu slyší každý). A bude zřejmě následovat podobný rozhovor :
"Dobrý den, viděl jsem inzerát na vámi nabízenou nemovitost v XY, rád bych se na ni zašel podívat."
"Ano, samozřejmě, jen musím zjistit, jestli náhodou není ještě prodaná, to víte, prodává nás ji deset, klidně už může být pryč. Nebo může být zarezervovaná. Musím zavolat majiteli a zeptat se ho, jak to vypadá".
Samozřejmě, pokud nemá makléř všechny informace, a ty nemůže mít, když nenabízí nemovitost exkluzivně, není schopen případného kupujícího správně informovat. A než je zjistí a případnému zájemci je sdělí, ten už si dávno dohodl něco jiného. Jak jinak by to vypadalo, kdyby mohl makléř na podobnou otázku odpovědět:
"Ano, samozřejmě, nemovitost je volná, jsem předběžně s majitelem domluvený na prohlídkách ve všední dny po 18. hodině, kdy vám to bude vyhovovat?"
Asi si dokážete sami odpovědět na otázku, která varianta je lepší.
Přidám ještě nedávnou zkušenost z praxe, kdy získal majitel za svůj dům o více než 30% vyšší cenu, než požadoval, a to jen díky tomu, že nepodlehl tlaku realitních kanceláří a vybral si jednu, které dal možnost prodat jeho nemovitost exkluzivně. Za svůj domek na vesnici požadoval 1.200.000 Kč, během týdne se ozvalo devět vážných zájemců a vyvstala otázka, komu nemovitost prodat. Realitní kancelář zvolila možnost prodat dům zájemci, který nabídne nejvyšší kupní cenu. Všichni zájemci měli do určité doby poslat svou nabídku mailem na adresu kanceláře s tím, že nejvyšší nabídka bere. Nebudu vás napínat, dům se prodal za 1.600.000. Ale jak by to dopadlo, kdyby tuto nemovitost mělo v nabídce více kanceláří? Každá by snažila prodat co nejrychleji, okamžitě by sepsala rezervační smlouvu s prvním zájemcem, který přijde, protože by věděla, že když to neudělá ona, prodá jiná. A proto s vidinou byť menší provize volí cestu, která jejího klienta poškozuje a jde proti jeho zájmům. A ještě by prodávajícího přemlouvala, aby z ceny slevil, protože pak se kupec rychleji rozhodne. V konečném důsledku by prodávající dostal za svůj dům 1.100.000 a prodělal by půl milionu.
Je samozřejmé, že je těžké zvolit makléře, který pro vás udělá maximum, bude k prodeji přistupovat zodpovědně a bude hájit vaše zájmy a nikoli jen zájmy své. Proto je lepší uzavřít exkluzivní smlouvu na kratší dobu (obvyklé jsou tři měsíce), a v případě, že s prací makléře nebudete spokojeni, nebát se ji vypovědět. Nikde není psáno, že makléř nemovitost za tři měsíce prodá, ale musí vám být schopen říct, co vše pro prodej udělal, kolik jej zájemců oslovilo, a proč podle jeho názoru prodej ještě neproběhl a samozřejmě také navrhnout řešení. Pak je na vás, abyste zvážili, zda dát tomuto makléři ještě šanci nebo se obrátit na jiného.
]]> Thu, 11 Mar 2021 13:02:00 GMT https://leoreal.cz/blog/?je-prodej-prost-ednictvim-vice-realitek-dobrym--esenim- https://leoreal.cz/blog/rss/000000005